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CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: UNA OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN

Actualizado: ene 29



Desde hace ya varios años, la mayoría de los locales dedicados a comercio de barrio han ido cerrando, bien sea por carecer de sucesión en el caso de negocios familiares, bien sea por la presión de los grandes centros comerciales que ofrecen mejores precios y mayor variedad de productos en una misma ubicación. Ocurre lo mismo con edificios o naves industriales situados en ubicaciones que han perdido demanda con el paso del tiempo, o edificios donde el uso previo ya no es tan rentable y se le quiere buscar otra alternativa.


Normalmente los locales más aptos para estos cambios de uso son los situados en las calles secundarias de zonas residenciales, por dos motivos principales:


1. Vivir en una planta baja es más confortable si el tránsito peatonal o rodado es bajo. Las calles comerciales suelen ser muy ruidosas.


2. Podemos encontrar mejores oportunidades económicas puesto que el valor comercial de esos locales se ha visto disminuido por lo que hemos comentado anteriormente y compraremos más barato. Desde un punto de vista más arquitectónico, nos parece una buena forma de regenerar la ciudad, revalorizando esos espacios muchas veces abandonados durante años, generando flujo económico, ampliando la oferta de vivienda asequible de la ciudad, ofreciendo espacios accesibles y dando oportunidades a pequeños y grandes inversores a participar de estas transformaciones. A continuación te explicamos los hitos importantes para llevar a cabo este tipo de transformaciones:



1. PRIMEROS PASOS


Si eres propietario de un local, un edificio, gestor de patrimonio o inversor, es tan interesante conocer el valor de mercado actual de un inmueble como su posible revalorización mediante un cambio de uso.


Para ello es fundamental realizar un estudio de viabilidad que analice las diferentes posibilidades de usos dependiendo de si su destino es la venta o el alquiler y así sacar la máxima rentabilidad a esos activos inmobiliarios.


Es importante contar con documentos tales como: nota simple, antecedentes de licencias de construcción del edificio, de las licencias de actividad del local, etcétera, con los que analizar la normativa urbanística como técnica para valorar qué opciones, a la hora de implantar nuevos usos, son realmente viables.


Otro punto imprescindible para analizar la viabilidad de la operación, es la valoración económica de las intervenciones necesarias que requiere la transformación. En muchos casos será necesario la redacción de un anteproyecto, para poder llegar a una estimación más precisa.

2. AUTORIZACIONES Y PERMISOS


Para que un cambio de uso de un local o edificio rea reconocido legalmente tiene que seguir un proceso administrativo tramitado principalmenteTodo que en el ayuntamiento donde se ubique este.

En cualquier caso, también es importante saber que, salvo que el uso esté expresamente prohibido en el régimen de propiedad horizontal o en sus estatutos, si urbanísticamente se puede implantar, es viable realizarlo.


En la Comunidad de Madrid se ha modificado la Ley del Suelo con el objetivo de reactivar la actividad urbanística. Básicamente esta modificación implica la eliminación de la mayoría de las tramitaciones por procedimiento de licencia, sustituyéndolo por declaraciones responsables.


¿Y esto qué significa?, pues que con la mera presentación de la documentación necesaria firmada por un técnico que acredite el cumplimiento de la normativa en vigor se pueden realizar prácticamente todas las tramitaciones relacionadas con cambios de uso y obras.




La aplicación de la nueva regulación se ha producido el 4 de noviembre de 2020, aunque hay un plazo máximo de un año, desde que entró en vigor la norma, para que los ayuntamientos adapten sus ordenanzas municipales al contenido de la Ley.


En el caso del municipio de Madrid, mientras se redacta la nueva ordenanza, el ayuntamiento ha publicado una instrucción que aclara cual es el procedimiento a adoptar según los casos. En términos generales, dependiendo de si el edificio tiene o no algún tipo de protección, la tramitación será por licencia o declaración responsable respectivamente. Por todo esto, será necesario encargar a un técnico que redacte una documentación (memoria y planos) describiendo las características de la transformación que queremos realizar en el local o edificio.


Si el procedimiento es por declaración responsable, las obras de transformación podrán empezar en cuanto se registre la documentación en el Ayuntamiento. Si, por el contrario, es necesario tramitarlo por licencia, el proceso será más lento y es imprescindible esperar a tenerla concedida para comenzar las obras.


En ambos procedimientos hay una serie de gastos a tener en cuenta: tasas, impuestos y honorarios.


Ahora más que nunca se hace indispensable contar con un técnico con experiencia en este tipo de asuntos, dado que el procedimiento de declaración responsable supone que no hay a priori ninguna revisión por parte de los técnicos municipales, por lo que, si se ejecuta algo de manera incorrecta, puede dar lugar a problemas si hubiera una revisión municipal a posteriori.





3. REQUISITOS DEL LOCAL


Uno de los cambios de uso más demandados es el cambio de local comercial a vivienda y en cierto modo el más restrictivo puesto que estamos creando espacios para que vivan las personas y deben contar con todas las garantías de calidad que la normativa nos indica.


En el caso concreto de Madrid, podríamos enumerar varios parámetros, que nos marcan unos mínimos y máximos, tales como:


- La superficie mínima de la vivienda, 25m2 para el caso de un espacio único vividero con zonas de día y noche

- La nueva vivienda, debe contar con un frente de fachada mínimo de 3,00m

- La altura libre mínima en espacios vivideros y no vivideros debe ser de 2,50 y 2,20m respectivamente

- No deben existir zonas vivideras en contacto con el terreno: no puede haber estancias bajo la rasante de la acera.


Sin embargo, hay otros requisitos, que no son tan obvios de interpretar y que pueden ser definitivos para la viabilidad de ese cambio de uso: condiciones geométricas, de posición del inmueble en el conjunto del edificio y en la propia ciudad, etc.

Existen otras posibilidades en locales en los que nos puede cambiar el uso a vivienda, o si por requerimiento del propietario o inversor se solicita otro tipo de producto, viviendas/apartamentos turísticos, hospedaje en general, etc.


Para elegir el mejor cambio de uso para tus inmuebles es importante que busques asesoramiento en un equipo experimentado que esté al día de la normativa necesaria para este tipo de actuaciones urbanísticas, complejas en muchas ocasiones, aunque tremendamente rentables si se estudian con rigor e imaginación, diseñando un producto exclusivo que aporte valor y diferenciación frente a la oferta actual del mercado.


Pregúntanos si tienes un local o edificio en concreto del que te gustaría saber qué opciones que tiene para revalorizarse con un cambio de uso porque quieres que sea más rentable.








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